Przez umowę przedwstępną jedna z jej stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości (art. 389 k.c.). Konstrukcja ta jest często wykorzystywana w stosunkach między przedsiębiorcami i w obrocie nieruchomościami. Pojawiają się wątpliwości, dotyczące tego, w jakim stopniu strony umowy przedwstępnej związane są jej postanowieniami przy zawieraniu umowy przyrzeczonej i czy umowa przedwstępna jest ograniczeniem zasady swobody umów.
Zasada swobody umów to, najprościej rzecz ujmując, przyznana podmiotom prawa przez porządek prawny kompetencja do samodzielnego kreowania i kształtowania łączących je stosunków prawnych1. Przejawia się ona w swobodzie: zawarcia umowy, doboru kontrahenta i ukształtowania przez nich treści zobowiązania2. Zasada swobody umów wyrażona jest w art. 3531 k.c.: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.
Czy zawierając umowę przyrzeczoną strony nadal dysponują kompetencją do swobodnego ukształtowania jej treści, czy też jest ona wykluczona przez postanowienia umowy przedwstępnej?
Zawierając umowę przedwstępną, obie lub jedna z jej stron zobowiązuje się do świadczenia polegającego na złożeniu oświadczenia woli o określonej treści, a czasem także do innych zachowań, które doprowadzić mają do zawarcia umowy przyrzeczonej3. Strona uprawniona może domagać się złożenia przez stronę zobowiązaną oświadczenia woli, gdy spełnią się przesłanki określone w umowie przedwstępnej, np. nadejdzie określony termin.
Oznacza to, że umowa przyrzeczona nie zostaje zawarta „automatycznie” po spełnionych w umowie przedwstępnej warunków, ale wykorzystując czy to tryb ofertowy czy negocjacyjny strony muszą złożyć zgodne oświadczenia woli. Zawierając umowę przyrzeczoną strony mogą dokonywać – a w praktyce często dokonują – zmian lub uzupełnień względem treści umowy przedwstępnej.
Treść umowy przedwstępnej nie ogranicza zatem swobody kształtowania treści umowy przyrzeczonej. Znaczenie umowy przedwstępnej jest takie, że po pierwsze, ogranicza swobodę stron co do samego zawarcia umowy, a po wtóre ogranicza swobodę odmiennego niż w umowie przedwstępnej ukształtowania treści stosunku prawnego jeśli dochodzi do przymusowego wykonania umowy przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.)4.
Bibliografia
1 P. Machnikowski, Swoboda umów według art. 3531 KC. Konstrukcja prawna, Warszawa 2005, s. 164.
2 W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Zarys wykładu, wyd. 11, s. 145.
3 P. Machnikowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, wyd. 10, Warszawa 2021, art. 389, nb. 4.
4 A. Klein, Problem trybu zawarcia umowy w wykonaniu umowy przedwstępnej, [w:] Dzieła wybrane, t. IV. Varia, Kraków 2021, s. 196.